不用买房,也能当上包租婆
4月底的时候,证监会和发改委发了一个通知,说要推进基础设施领域公募REITs的试点工作。
然后5月初,又发布了相关基金指引的征求意见稿。
这意味着,一个新的投资品种“公募REITs”,将要在国内落地了,不少投资者拍手叫好。
这个REITs是个啥?
REITs,英文全称是Real Estate Investment Trusts,指的是不动产信托基金,即投资于不动产的基金。
住宅楼、写字楼、公寓、桥梁、地下排水等等这些,都是不动产。
咱们都知道,房地产的投资门槛都比较高,你要买个房子,买个商铺投资,怎么也得有点家底吧,起码先得拿出个几十万首付。
如果手头钱不多,就只能围观,看着别人收租升值,心痒痒。
而REITs的作用,就是把不动产进行“资产证券化”。
投资者可以像直接买卖基金那样,一份一份购买,降低参与房地产投资的门槛。
打个比方,某房企正在搞一个商业地产项目,投资了200亿。
这家企业就把这房地产作为一个资产整体,打包成一个证券,然后委托一家券商或基金公司,通过公开募集的方式发行基金。
投资者就可以通过购买基金,来投资这个房地产项目。
当然,这个REITs里面可不止这一个项目,而是一大堆物业,其他的什么工业园、酒店、度假村、停车场等等都可以有。
说白了,就是大家一起集资买物业,享受房地产升值,还有租金红利。
REITs在国外已经是一个很成熟的品种,上个世纪60年代,首批REITs就在美国诞生了。
在美国市场上,房地产REITs主要有2种基本类型——
权益型 REITs,投资的是实物,拥有所投资房地产的所有权。
买的写字楼,就是赚里面企业的租金,买的停车场,就是赚停车费,权益型 REITs是靠持有物业并进行管理,来获得租金收入、管理费用等收益。
抵押型REITs,投资的是各种房地产抵押贷款债券。
像一些企业或者个人,会把自己的房地产抵押给银行借钱,银行也会把这些抵押贷款借条拿出一部分去卖,REITs就可以买入那些收益比较高的抵押贷款债券,获利后分配给投资者。
现在美国主流的是权益型REITs,长期回报和流动性比较好,市场价格也更稳定。
根据光华管理学院在2018年做的REITs研究,美国权益型REITs在近20年来,年化投资收益率高达11.4%,远超过同期限美国股市和债市的收益率。
(光华管理学院《中国公募REITs发展研究》报告)
香港也有类似的REITs,比如知名度比较广的“领展房产基金”。
它是亚洲最大零售为主的REITs之一,投资的是香港还有北上广深的购物广场、街市、办公楼和停车场。
而咱们国家这次试点的REITs,是基建类的,投资方向是基础设施。
比如收费公路、机场港口、产业园区等基础设施,不包括住宅和商业地产,这个是和国外或香港REITs最大的不同。
(《公开募集基础设施证券投资基金指引》征求意见稿)
那么,这基建类REITs值不值得投资呢?
从它本身的设计来看,有几个好处。
首先是,降低了基建项目的投资门槛。
一般来说,基建项目动不动就耗资几十乃至几百个亿,以往都是靠政府、银行、私募这些大佬来投资的,普通人几乎没有机会参与。
你现在可能通过几千甚至几百,就可以投资这个城市,城市增值了,你的投资也有好的收益。
你也不用非得通过买房的方式了,基建同样是城市的不动产。
这就不会和房住不炒的政策违背。
从另一个方面来看,地方要搞建设,通过这种方式集资,也能化解债务的压力。
第二个,投资回报比较高。
REITs的投资回报,主要是2个方面,拿红利和赚股价上涨的钱。
REITs会将90%以上可供分配利润,分配给投资者,这其实是所有种类REITs产品的分红要求了,赚了钱就一定要给你分红这么多。
而对比大部分股票型基金,分红率普遍低于50%,甚至有的基金是长期不分红的。
(《公开募集基础设施证券投资基金指引》征求意见稿)
而且,REITs可以上市,价格有涨有跌,但总体也是向上的。
就像我们上面所说的,美国权益型REITs在近20年来,年化投资收益率高达11.4%,并不会比同期的股票指数逊色。
当然,任何投资都是有风险的,REITs的收益高,波动也不小。
所以要赚股价上涨的钱,同样要做好可能会有大幅下跌的准备。
比如美国市场比较有名的,跟踪msci美国REITs指数的“先锋VNQ”。
这只ETF基金在2008年的时候,一下就暴跌了70%。
而且,项目本身也有一定的经营风险。
基建项目往往投资规模大,周期较长,比如修建高铁、桥梁等,需要经过很长一段时间,项目才获得盈利。
万一买到那些不好的项目,比如那种高新产业园,但结果后来没人入驻,就得亏钱了。
不过,从试点的征求意见稿来看,有对买入的基建项目进行要求,权属清晰,信用稳健,经营3年以上,并且已产生持续稳定现金流。
在这个要求下,用来发行REITs的首批基建项目,应该会是优质的项目。
(《公开募集基础设施证券投资基金指引》征求意见稿)
目前,国内刚开始发展公募REITs,具体的公募基金产品还没出来。
小巴找了一下,目前A股市场有一款封闭型基金REITs。
但这并不是真正的REITs,投资标的主要是债券类,品种比较杂。
包括国债、金融债、企业债、公司债、央行票据、地方政府债、中期票据、短期融资券、可转换债券等等。
(鹏华前海万科REITS)
近3年来的收益表现,整体上超过了沪深300指数,但是同类排名中并不佳。
之前投资REITs,要么是直接开美股港股账户投资,要么是买跟踪海外REITs指数的QDII基金。
之后,咱们国内也会有自己的公募REITs,是一种比较好的投资品种新选择了。
加上星标
可以更快找到理财巴士喔~
理财巴士发布时间 20200518
本公号原创内容版权归理财巴士所有
转载请注明:
文章来源:理财巴士
微信公众号:LicaiBUS
点击“阅读原文”查看文章目录